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春节前宝地“连环炸”!还记得在翠苑电影大世界谈过的恋爱吗?
2019-1-28 16:15:09来源于: 购房宝
导语春节倒计时,杭州的众房企仍然很忙,毕竟土地市场实在热闹。

春节倒计时,杭州的众房企仍然很忙,毕竟土地市场实在热闹。

首先,1月29日,主城区要出让7宗地块,其中就包括翠苑宝地;紧接着1月30日,余杭区要出让5宗地块,包括两宗未来科技城南区块宅地;还有2月1日,大江东要出让一宗体量近40万方的“巨无霸”地块,可以说,下周几乎天天都是“重磅”。

尤其是翠苑地块,作为城西文教板块,对于不少老杭州人来说,一直都有着特殊的感情,也是众房企的必争之地。因此出让前,本报记者特地前往探营了一番。

土拍预告

1

翠苑单元XH0901-01地块

起拍价23182元/㎡

此次最瞩目的翠苑宅地,即原宋江苑地块,东至翠苑逸景湾,南至规划宋苑路,西至古翠路,北至余杭塘河。

地块现状,地块一半紧贴着余杭塘河,而东半部分隐在逸景湾背后

值得注意的是,根据出让要求,地块需配建10%公共租赁住房,还要配建100个社会停车位。虽然起拍价29443元/㎡,考虑到配建成本,实际楼面起价已超过33000元/㎡。考虑到地块可开发体量不大,目前这一楼面起价对很多开发商而言显然会有较大的吸引力。

地块区位图

翠苑单元是当前杭州住宅区最集中、生活氛围最浓厚的区域之一,教育、商业、交通配套都很丰富。

文一路物美大卖场

地块周边商业配套

商业方面,铂澜大象城、城西银泰、大悦城等都综合体均在1.5公里之内,还有最近的地块南面不远处即文一路的物美大卖场,也是翠苑传统商圈所在,热闹非凡。

教育方面,周边有杭州市行知小学、翠苑第一小学、翠苑中学等;交通方面,距离在建地铁10号线翠柏路站点约700米。

与传统老城区不同的是,翠苑单元近年来断断续续有土地出让,新楼盘逐渐增多,一定程度上提升了区域品质和城市界面。

隔着余杭塘河,就是即将拆迁的杭州电子市场,未来翠苑将有崭新的城市界面

目前,翠苑已有两个待售楼盘,分别是2017年4月拿地的中冶翠苑项目,楼面价为39571元/㎡,2018年7月拿地的中海翠苑项目,楼面价为36894元/㎡,这两个项目都有一定的商业配比。

周边年代最新的二手楼盘融信杭州公馆目前均价5万元/㎡左右,可以作为今后的房价参考。

若由此倒推最终成交地价,双赢机构总经理章惠芳分析:“翠苑地块从区位上看,是非常成熟的居住区,但由于起拍价不低,参考未来5万元/㎡的售价,加上当前市场趋于谨慎,最终溢价率不一定会有较大突破。”

2

彭埠单元2宗宅地

起价分别23992元/㎡、23182元/㎡

彭埠要出让的2宗宅地,分别彭埠单元R21/S2-15地块、彭埠单元R21-19地块。

前者东至莲花桥路,南至鸿泰路,西至杭州三花国际大厦有限公司,北至聚源路,可建面积61995㎡,住宅兼容城市轨道交通用地,楼面起价23992元/㎡;后者南至规划同德路,西至规划源聚支路,可建面积126072㎡,起价292261万元,楼面起价23182元/㎡。

地块区位图

彭埠单元交通配套优势明显,地铁、快速路交通网线发达,比如彭埠单元R21/S2-15地块紧挨地铁彭埠站(1号线和4号线换乘站),是不折不扣的地铁盘。

彭埠单元近年来是供地大户,目前周边正在销售及开发项目众多,比如首开东城金茂府、三湘印象森林海尚等,近期均价46000元/㎡上下。

考虑到这一板块较大的库存压力,预计开发商拿地相对会谨慎一些。

双赢机构总经理章惠芳分析:“彭埠单元R21/S2-15地块相对区位更优质,且容积率1.8,有较高的产品溢价能力,因此大概率会有一定的溢价空间,而彭埠单元R21-19地块则位置一般,溢价空间应该有限。”

3

未来科技城南区推低密宅地

紧邻桃源小镇,起价均为11500元/㎡

1月30日,余杭区的土地出让,重点要关注的就是两宗未来科技城南区块宅地,区位上其实位于闲林,地块四周紧邻绿城·桃源小镇。因此,业内均猜测,地块或由绿城直接底价补仓。

地块区位图

两宗地块容积率1.1,属于低密度宅地,可打造高端项目,因此,产品溢价能力高。起拍价均为11500元/㎡,且均需配建5%公租房,若建安成本按3500元/㎡折算,实际起拍价约1.23万元/㎡。

目前,桃源小镇在售排屋毛坯均价在32988元/㎡。

4

大江东推巨无霸地标宅地

起拍价6600元/㎡

作为大江东2019年首次推出的地块,“分量”不小。

这宗核心区北一路北商住地块,位于大江东的核心区域,北临大江东管委会,东侧紧邻规划地铁7号线北二路站,南侧临近规划地铁8号线,未来轨道交通便捷。另外,地块东面还有龙湖·江与城和宝龙城市广场两大商业综合体作为配套,可见区位价值优势之大。

地块区位图

地块出让面积166123㎡(249亩),由9宗子地块组成,其中纯宅地6宗,商业商务用地2宗,服务设施用地(幼儿园)1宗,总建筑面积达396753.6㎡,堪称“巨无霸”。总起拍价约26亿元,起拍楼面价6600元/㎡。

子地块分布图(图源:浙江省土地使用权网上交易系统)

记者梳理了9宗地块的规划指标,其中6宗宅地均需配建10%的公租房。

但最吸引眼球的是东面两宗商业地块,根据规划要求,限高分别为150米、130米,这意味着,未来大江东将竖立起超百米的双子塔楼,也将成为刷新大江东天际线的地标建筑。

事实上,大江东板块本来就颇受关注,尤其是此次地块所在的大江东核心区,东侧就是曾“万人摇”的红盘旭辉宝龙东湖城,中指研究院数据显示,累计成交均价为17825元/㎡。目前,大江东在售的如江与城,均价在1.88万元/㎡。

另一方面,大江东待售项目其实不少,但作为房价尚处于1万+的刚需板块,房子并不愁卖,反而去化速度较快。

那么,这宗大体量地标地标最终有可能会花落谁家?

双赢机构总经理章惠芳分析:“由于体量较大,规划要求颇多,而且参拍房企需具备超高层开发能力,因此,最终参拍房企不会多。”

另一方面,近来大江东可以说备受关注,多方消息称大江东将与下沙合并,目前只等正式“官宣”。因此,有业内人士表示:“不排除在这个利好下,会引来一定争夺。”

文章来源:购房宝 责任编辑:印梦怡 蒋敏华
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